Expertise prealable
Dans les cinq mois de l'ouverture d'une succession, les héritiers doivent introduire une déclaration fiscale reprenant la valeur des biens dépendant de la succession, et, notamment, la valeur des immeubles. Cette déclaration permettra au fisc de percevoir les droits de succession.
Le Code des droits de succession précise que ce sont les héritiers qui doivent estimer les biens composant l'actif de la succession. Ils doivent reprendre dans la déclaration la "valeur vénale" des différents biens à la date du décès. Le fisc contrôlera si la déclaration est bien complète, et si les estimations sont correctes.
La question de l'estimation est très importante: si les héritiers sous-estiment l'immeuble, le receveur de l'enregistrement pourrait contester la valeur reprise dans la déclaration; dans ce cas, il réclamera aux héritiers des droits de succession complémentaires, calculés sur base de la différence entre la valeur déclarée et la valeur qu'il aura déterminée lui-même; il réclamera également une amende.
Il existe cependant un moyen d'éviter toute difficulté : le recours à l'expertise préalable. Avant le dépôt de la déclaration de succession, les héritiers et le receveur de l'enregistrement nomment conjointement un géomètre-expert immobilier qui se chargera de l'estimation des immeubles. Ses conclusions lieront définitivement les deux parties, et les héritiers devront reprendre l'estimation de l'expert dans leur déclaration. Si l'immeuble est vendu ultérieurement à un prix plus élevé, il n'y aura pas de droit supplémentaire à devoir supporter; par contre, si le prix obtenu est inférieur, les héritiers auront payé des droits sur des sommes qu'ils n'auront pas reçues.
Cette solution présente l'avantage d'avoir une valeur qui s'impose à tous, mais entraîne des frais d'expertise qui, dans tous les cas, seront mis à charge de la succession. Si les héritiers prévoient de devoir payer des droits élevés, ils n'hésiteront pas à recourir à cette procédure; par contre, si la succession est peu ou pas taxable, cette procédure présente moins d'intérêt.
